Українці, які оформили квартиру чи будинок до 2013 року, часто чують у нотаріуса неприємну новину: їхнього майна немає в Державному реєстрі речових прав. Житло від цього нікуди не зникає, але без запису в реєстрі його не вийде ні продати, ні подарувати.
Як передає "Хвиля", про це розповіла журналістка видання "На пенсії" Ірина Полякова.
Реєстр прав на нерухомість працює з 1 січня 2013 року. Усе, що оформлювали раніше, бюро технічної інвентаризації записувало в паперові книги. Печатка БТІ на звороті свідоцтва і є тодішньою реєстрацією. Коли держава запускала новий реєстр, старі записи туди не перенесли, тож мільйони квартир так і залишилися в паперах.
"Право власності нікуди не зникло. Зник тільки запис", – пояснила Полякова.
Закон про державну реєстрацію речових прав визнає права, що виникли до 2013 року, дійсними за однієї з двох умов. Або їх зареєстрували за тодішніми правилами, і це той самий штамп БТІ, або тодішній закон реєстрації взагалі не вимагав.
"Ваше старе свідоцтво з печаткою – це повноцінний документ, держава його визнає однозначно. Просто не бачить, поки запис не внесуть", – сказала журналістка.
Проблема в іншому. Поки даних немає в реєстрі, розпоряджатися майном не вийде. А діти все одно муситимуть внести запис, коли отримають спадщину.
Повний перелік документів, на підставі яких реєструють право власності, записаний у статті 27 того ж закону. Для старого житла головні з них – приватизаційне свідоцтво 90-х, свідоцтво, видане до 2013 року місцевою радою або держадміністрацією, договір купівлі-продажу, міни чи дарування, а також свідоцтво про право на спадщину.
"Ордер на квартиру права власності не підтверджує і ніколи не підтверджував", – наголосила Полякова.
За статтею 58 старого Житлового кодексу ордер давав лише право заселитися в державну квартиру. Жити в ній людина могла, а розпоряджатися – ні. Якщо житло так і не приватизували, ордер – тільки початок шляху до приватизації.
З цим краще не тягнути. У січні ухвалили закон, за яким право на приватизацію втратить чинність через рік після припинення або скасування воєнного стану.
"Вікно для приватизації ще відчинене, але дата закриття вже призначена", – попередила журналістка.
Окрема історія – спадщина, коли померлий не встиг внести свої права в реєстр. Суд у такому разі не обов'язковий. Урядова постанова №1127 дозволяє зареєструвати право за самим померлим, з відміткою про смерть. Для цього спадкоємець подає документи, які підтверджують, що померлий набув це право, витяг зі Спадкового реєстру про заведену спадкову справу та документ про склад спадкоємців від нотаріуса.
Нотаріус за законом сам є державним реєстратором і може внести запис без походів по колу. Але внести старе право померлого і зареєструвати квартиру вже за спадкоємцем – дві різні дії. Друга оплачується окремо.
"Шість місяців – це термін, за який треба прийняти спадщину та подати заяву. Це не строк, щоб встигнути зібрати всі довідки, усе зареєструвати та закрити питання", – пояснила Полякова.
Тим, у кого смерть родичів зареєстрували із запізненням під час воєнного стану, варто знати: у Цивільному кодексі є спеціальне правило обчислення строків. Діє воно не для всіх, тож свою ситуацію треба уточнити в нотаріуса.
У селах на хату часто немає ні свідоцтва, ні договору – лише запис у погосподарській книзі сільради. Для таких будинків закон передбачає окремий шлях, якщо їх добудували до 5 серпня 1992 року на території, де вели погосподарський облік, а право раніше не реєстрували.
Знадобляться виписка з погосподарської книги від уповноваженого органу чи архіву і документ на землю, якщо ділянку ще не внесли в реєстр. Наприклад, рішення сільради про її надання. Технічна інвентаризація в такому разі не обов'язкова, тож бігати за обмірами наперед не треба.
Але запис у книзі сам по собі не робить одну людину власником усієї хати. 2 липня 2025 року Верховний Суд не погодився виводити одноосібну власність з облікових записів. Тут треба з'ясовувати, чи був це колгоспний двір і хто мав які частки. Якщо головою двору записаний один, а живих родичів із правами на хату кілька, простою випискою справа не закінчиться.
Якщо документ загубився, згорів чи його забрали родичі, а колись його посвідчував нотаріус, можна отримати дублікат. По нього звертаються до того самого нотаріуса або до нотаріального архіву. Таке право має і спадкоємець – зі свідоцтвом про смерть власника та документами про родинний зв'язок. Дублікат утраченого приватизаційного свідоцтва видає орган приватизації за заявою власника або співвласників.
Іноді дублікат не потрібен зовсім. Пункт 53 Порядку №1127 дозволяє зареєструвати право за архівними відомостями: даними земельного кадастру, старого Реєстру прав власності або паперової книги БТІ. У новому записі тоді просто зазначать, що документ утрачено.
"Не біжіть наперед купувати довідки в архіві", – радить журналістка.
За законом реєстратор сам надсилає запит туди, де колись оформлювали право. Відповідь йому мають надати безоплатно протягом трьох днів.
"Головна цифра цього відео вам сподобається – 0 гривень", – зазначила Полякова.
Закон звільняє від адміністративного збору тих, хто реєструє права, що виникли й були оформлені до запуску сучасного реєстру. Те, що запис у новій базі робиться вперше, пільги не скасовує. Поширюється вона і на земельні ділянки.
Утім, є три застереження. Пільга діє лише у звичайний строк: за прискорену реєстрацію доведеться заплатити повний тариф. Безоплатно вносять старе право на того самого власника, а реєстрація за спадкоємцем – окрема дія з окремою оплатою. І на практиці збір іноді беруть навіть із тих, кому належить пільга, тож перед оплатою варто спокійно запитати, на якій підставі його нарахували.
Окремо від збору звільнені люди з інвалідністю першої та другої груп, а також ті, чиє житло знищила війна. Наперед не вийде порахувати лише вартість послуг приватного нотаріуса, довідки з архіву БТІ та оцінки нерухомості. Причому оцінка для простого перенесення старого права може й не знадобитися.
У деяких випадках внести нерухомість у реєстр можна і через "Дію".